Proyecciones mercado inmobiliario 2026. Lo que viene
Por Diego Migliorisi
Director de Migliorisi Propiedades
El primer semestre de 2026 está dejando señales cada vez más claras de consolidación y recuperación en el mercado inmobiliario argentino. Luego de varios años marcados por la incertidumbre económica, la pandemia, las restricciones cambiarias y una fuerte caída en la actividad, hoy observamos un escenario distinto, donde la demanda comienza a fortalecerse, el crédito hipotecario vuelve a ganar protagonismo y los inversores recuperan el interés por el ladrillo como refugio de valor y generador de renta.
Si bien todavía existen desafíos por delante, los indicadores muestran una tendencia positiva que permite proyectar una segunda mitad del año con mayor dinamismo y un mercado cada vez más activo.
Viviendas de ticket medio: el segmento que mantiene el liderazgo
Durante los primeros seis meses de 2026 se sostuvo con firmeza la demanda de inmuebles destinados a vivienda permanente e inversión, especialmente en unidades con valores de entre 80.000 y 90.000 dólares.
Se trata de un segmento que continúa concentrando una gran cantidad de operaciones debido a que reúne características muy buscadas por el público: accesibilidad, posibilidades de financiación y una amplia oferta en zonas consolidadas de la Ciudad de Buenos Aires.
Tanto quienes buscan su primera vivienda como los inversores continúan encontrando oportunidades interesantes dentro de este rango de valores, generando un volumen constante de compraventas que sostiene gran parte de la actividad del mercado.
A diferencia de otros ciclos, donde predominaba la especulación financiera, hoy se observa una demanda mucho más vinculada a necesidades concretas de vivienda y preservación patrimonial.
La renta vuelve a posicionar al ladrillo
Uno de los cambios más significativos respecto de años anteriores se observa en la rentabilidad de los inmuebles destinados a alquiler.
Mientras que durante 2023 era habitual encontrar retornos cercanos al 1,5% anual en dólares, actualmente muchas propiedades están alcanzando niveles de renta del 5% al 6% anual en moneda estadounidense.
Este fenómeno vuelve a colocar a la inversión inmobiliaria dentro del radar de numerosos ahorristas que buscan proteger capital y generar ingresos estables en un contexto de mayor previsibilidad económica.
La mejora de la rentabilidad no sólo responde a la recuperación de los valores locativos, sino también a un mercado que comienza a encontrar nuevos puntos de equilibrio entre oferta y demanda.
Regresan las familias al mercado
Mayo cerró con una tendencia particularmente interesante: el retorno de compradores que buscan viviendas permanentes para uso familiar.
Las consultas y operaciones sobre departamentos de tres y cuatro ambientes crecieron de manera sostenida, impulsadas tanto por familias que disponen de ahorros genuinos como por quienes realizan operaciones encadenadas o simultáneas.
Es cada vez más frecuente encontrar propietarios de un departamento de tres ambientes que venden su inmueble para acceder a uno de cuatro ambientes, aportando el capital necesario para cubrir la diferencia.
Este tipo de operatorias genera un efecto multiplicador muy positivo porque moviliza distintos segmentos del mercado al mismo tiempo.
Cuando una familia concreta una mejora habitacional, suele activar una cadena de compraventas que beneficia a numerosos actores del sector y fortalece la actividad general.
Crédito hipotecario: el gran protagonista que vuelve
Otro de los fenómenos más importantes del semestre es el regreso del crédito hipotecario.
Actualmente comienzan a concretarse muchas de las consultas iniciadas entre dos y tres meses atrás, lo que permite visualizar un crecimiento progresivo de este segmento.
La tendencia es clara y todo indica que durante la segunda mitad de 2026 tendrá una expansión aún mayor.
Las entidades financieras están ofreciendo condiciones cada vez más atractivas, con productos que despiertan nuevamente el interés de quienes buscan acceder a la vivienda propia.
Sin embargo, el crédito hipotecario no depende exclusivamente de la tasa de interés. En realidad, es un contrato de confianza hacia el futuro.
Quien toma un crédito está apostando a la estabilidad económica del país durante muchos años. Por eso, cuando observa inflación en descenso, un tipo de cambio relativamente estable, mayor orden macroeconómico y reglas de juego previsibles, esa confianza se fortalece.
Ese cambio de percepción es precisamente lo que hoy está impulsando el crecimiento de las consultas hipotecarias.
No obstante, existe un aspecto que requiere mejoras urgentes: la burocracia bancaria.
Actualmente, la aprobación y ejecución de un crédito puede demandar entre 60 y 95 días, plazos que muchas veces ponen en riesgo operaciones que podrían concretarse con mayor rapidez.
La reducción de trámites innecesarios y una mayor celeridad en los procesos serán fundamentales para consolidar este nuevo ciclo hipotecario.
Locales comerciales: una recuperación silenciosa pero sostenida
Los locales comerciales fueron, sin dudas, uno de los segmentos más castigados por la pandemia y por los cambios en los hábitos de consumo.
Sin embargo, durante 2026 comenzaron a mostrar señales concretas de recuperación.
Si bien los valores de venta aún no acompañaron el ritmo de crecimiento observado en el mercado residencial, las rentabilidades resultan particularmente atractivas para los inversores.
En muchos casos, la renta obtenida por un local comercial supera ampliamente la que puede generar una vivienda destinada al alquiler.
La revolución tecnológica y el avance del comercio electrónico modificaron profundamente las reglas del juego.
Los puntos de venta tradicionales dejaron de tener el protagonismo exclusivo que tuvieron durante décadas, mientras que creció de forma notable la demanda de espacios vinculados a logística, distribución y almacenamiento para operaciones online.
Los rubros cambian, las necesidades evolucionan, pero la actividad comercial continúa transformándose y generando nuevas oportunidades.
Menos impuestos, más incentivos
Otro factor que contribuye a mejorar el clima de negocios es la reducción de la carga impositiva sobre las operaciones inmobiliarias.
La eliminación del ITI, la desaparición de determinados esquemas tributarios que afectaban las transferencias y la reducción del impuesto de sellos en la Ciudad de Buenos Aires constituyen señales positivas para compradores y vendedores.
Estas medidas simplifican operaciones, reducen costos y generan un entorno más favorable para la inversión.
La confianza no surge de una sola variable; se construye mediante múltiples decisiones que brindan previsibilidad y seguridad jurídica.
¿Comprar o esperar?
Es probablemente la pregunta más repetida en cada reunión, cada visita y cada consulta.
La respuesta siempre dependerá de la realidad particular de cada familia, empresa o inversor.
Sin embargo, hay un aspecto que merece destacarse: todo indica que el mercado inmobiliario argentino continuará recuperando valor de manera gradual y sostenida en los distintos segmentos.
Por eso, especular esperando una fuerte caída de precios parece una estrategia cada vez más riesgosa.
Quienes postergan decisiones con la expectativa de encontrar valores significativamente más bajos podrían descubrir que el mercado siguió avanzando mientras permanecían inmóviles.
Esto tampoco significa que un propietario deba esperar indefinidamente para vender. Si necesita comprar otra propiedad, es muy probable que el inmueble que desea adquirir también se valorice en el mismo proceso de recuperación.
En definitiva, muchas veces el tiempo perdido termina teniendo un costo superior al supuesto beneficio de esperar.
La recuperación inmobiliaria no será explosiva. Será gradual, ordenada y sostenida. Pero todos los indicadores muestran que el camino elegido es hacia adelante.
Y en ese escenario, quedarse esperando con los dólares en la mano difícilmente sea el mejor negocio.
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