Precio del m² en CABA octubre 2026: el metro cuadrado de los departamentos subió 0,4% y llegó a US$ 2.493, la mayor suba mensual del año, según el Index de Zonaprop. Los alquileres, en cambio, marcaron su menor ajuste de 2026: 1,2%.
Por Diego F. Migliorisi · Publicado el 4 de noviembre de 2026 · Actualizado el 4 de noviembre de 2026
Precio del m² en CABA octubre 2026: cuánto cuesta
El valor medio de publicación de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en US$ 2.493 por m² en octubre de 2026. Con esa suba de 0,4%, el precio acumula un aumento de 1,8% en lo que va del año, y la variación interanual también se aceleró a 1,8% (en septiembre había sido de 1,3%).
La aceleración fue gradual: el aumento mensual tocó un piso de 0,1% en mayo, pasó a 0,3% en septiembre y alcanzó en octubre el mayor salto de 2026. Además, el 71% de los barrios porteños registró subas mensuales, contra el 56% de junio, aunque todavía lejos del 90% de principios de 2025.
Cuánto sale un departamento en CABA según los ambientes
| Tipología | Superficie media | Precio medio (octubre 2026) |
|---|---|---|
| Monoambiente | 40 m² | US$ 111.000 |
| Dos ambientes | 50 m² | US$ 132.000 |
| Tres ambientes | 70 m² | US$ 181.000 |
Precio del m² por barrio: los más caros y los más baratos de CABA
Puerto Madero sigue al tope con US$ 6.141 por m², seguido por Palermo, que promedia US$ 3.475 por m². En el otro extremo, Villa Lugano es el barrio más económico, con US$ 1.067 por m².
| Barrio | Precio del m² (US$) | Rentabilidad bruta anual |
|---|---|---|
| Puerto Madero | 6.141 | 3,32% |
| Palermo | 3.475 | 4,56% |
| Núñez | 3.419 | 4,57% |
| Belgrano | 3.340 | 4,61% |
| Colegiales | 3.119 | 4,83% |
| Recoleta (incluye Barrio Norte) | 2.814 | 5,22% |
| Promedio CABA | 2.493 | 5,7% |
| Balvanera | 1.825 | — |
| Nueva Pompeya | 1.498 | 8,05% |
| Villa Lugano | 1.067 | 9,63% |
Alquileres en CABA: el menor aumento mensual de 2026
Con el precio del m² en CABA octubre 2026 en alza en dólares, el alquiler se frenó en pesos. Un dos ambientes de 50 m² se publicó en promedio a $909.058 por mes en octubre, con una suba de 1,2%: el menor incremento mensual del año. Un monoambiente promedió $786.735 y un tres ambientes, $1.230.282.
En lo que va de 2026, los alquileres acumulan una suba de 22%, por debajo de la inflación del período (26%). Es decir, el inquilino que renueva hoy paga, en términos reales, menos que a principios de año.
Rentabilidad: cuántos años se tarda en recuperar la inversión
Con la venta subiendo en dólares y el alquiler moderándose en pesos, la rentabilidad bruta anual se estabilizó en torno al 5,7%. Hacen falta 17,4 años de alquiler para recuperar el precio de compra, un 14,9% menos que un año atrás.
Los barrios del sur concentran la mayor renta (Villa Lugano 9,63%, Nueva Pompeya 8,05%, Versalles 7,89%), mientras que los más caros rinden menos: Palermo 4,56%, Núñez 4,57% y Belgrano 4,61%. Son valores brutos y de publicación: no descuentan expensas, impuestos, vacancia ni comisiones.
Escrituras en CABA: septiembre fue el mejor mes de 2026
La suba de precios llega con un mercado que recupera actividad. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en septiembre de 2026 se firmaron 6.612 escrituras de compraventa, 9,2% más que en agosto (6.055), aunque 5,5% menos que en septiembre de 2025 (6.998). Entre enero y septiembre se acumularon 48.195 operaciones, 2,7% menos que en el mismo período del año anterior.
El crédito hipotecario volvió a pesar: hubo 1.256 escrituras con hipoteca, la cifra mensual más alta de 2026 y casi el 19% del total, aunque 15,5% por debajo de septiembre de 2025. Las tasas también bajan: el crédito hipotecario del Banco Ciudad para primera vivienda quedó en 6,5%. En nueve meses se firmaron 7.426 hipotecas, 31,4% menos que un año antes.
Qué significa para quien compra, vende o invierte
Para el comprador, los precios todavía están por debajo de los máximos históricos de la serie (en septiembre, 11,3% abajo), pero la tendencia ya es de suba. Para el vendedor, más barrios con aumentos mensuales implica un mercado con mejor tono, con focos de valorización como los barrios de la futura Línea F de subte. Para el inversor, la renta bruta de 5,7% muestra una leve mejora interanual, sin cambios bruscos.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio del m² en CABA octubre 2026?
El precio medio de publicación de los departamentos es de US$ 2.493 por m², según Zonaprop. Subió 0,4% en el mes, la mayor suba de 2026, y acumula 1,8% en el año.
¿Cuál es el precio del metro cuadrado en Palermo?
Palermo promedia US$ 3.475 por m² en octubre de 2026 y es el segundo barrio más caro de la Ciudad, detrás de Puerto Madero (US$ 6.141). Su rentabilidad bruta por alquiler es de 4,56% anual.
¿Cuánto cuesta alquilar un dos ambientes en CABA?
En octubre de 2026, un dos ambientes de 50 m² se publica en promedio a $909.058 por mes. El aumento mensual fue de 1,2%, el menor del año, y el acumulado de 2026 (22%) queda por debajo de la inflación (26%).
¿Qué barrios de CABA dan más rentabilidad por alquiler?
Villa Lugano (9,63%), Nueva Pompeya (8,05%) y Versalles (7,89%) encabezan la renta bruta. El promedio de la Ciudad es 5,7%, y se necesitan 17,4 años de alquiler para recuperar la inversión.
¿Cuántas escrituras hubo en CABA en septiembre de 2026?
Se firmaron 6.612 escrituras de compraventa, el mejor registro de 2026, con 1.256 hipotecas. Frente a septiembre de 2025 hubo una baja de 5,5%, según el Colegio de Escribanos porteño.
Metodología y fuentes
Los precios de venta y alquiler corresponden al Index de Zonaprop de octubre de 2026 y son valores de publicación, no de cierre. Los datos de escrituras provienen del informe mensual del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (septiembre de 2026). Fuentes: Index Zonaprop, Colegio de Escribanos CABA, La Nación.
Diego F. Migliorisi es corredor inmobiliario, abogado y director de Migliorisi Inmobiliaria, empresa con más de 70 años en Buenos Aires y seis oficinas en CABA: Palermo, Villa Crespo, Almagro, Barrio Norte, Caballito y Belgrano.